LMNP : Location Meublée Non Professionnelle, avantages et inconvénients

location meublée
Comme tout système, il comporte aussi des inconvénients. Le fonctionnement du marché immobilier comprend divers mécanismes pour inciter à investir et répondre aux demandes locatives dans certaines zones tendues. Acquérir un bien et devenir LMNP (loueur en meublé non professionnel) est généralement conseillé pour défiscaliser ses revenus locatifs, récupérer la TVA et profiter de loyers plus élevés. Toutefois, même s’il est intéressant, ce statut compte quelques inconvénients.

Avantage : des dispositifs de défiscalisation attractifs

Investir dans l immobilier aux fins de location meublée est intéressant surtout pour défiscaliser. Le principal avantage du statut LMNP provient de la catégorie des revenus perçus. D’un point de vue fiscal, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Cela signifie que vous serez imposable en catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non en revenus fonciers. Un conseiller en programme immobilier comme altarea-patrimoine.com répondra à toutes vos interrogations.

LMNP fiscalite : micro-BIC ou réel, deux régimes intéressants

La location meublée fiscalité vous permet de choisir de déclarer selon l’un des deux régimes fiscaux suivant :

  • Le régime micro BIC attribué automatiquement dès lors que vos revenus locatifs ne dépassent pas 70 000 € € par an. Le régime micro BIC vous autorise un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. C’est donc un régime intéressant uniquement si vos charges ne dépassent pas ces 50 %.
  • Si vos revenus locatifs dépassent 70 000 € c’est le régime réel qui s’applique. Il vous permet de déduire les charges réelles de votre part imposable (charges liées à l’exploitation du bien comme par exemple l’achat et la réparation de matériel). Vous avez aussi le choix, même en étant en-dessous du seuil de 70 000 € de revenus locatifs, de demander à intégrer le régime réel. En optant pour le régime réel vous pouvez par exemple amortir comptablement le prix d’achat de votre bien immobilier.

Le statut de loueur en meublé non professionnel vous autorise à amortir la totalité de votre investissement immobilier pendant 30 ans (pour l’immobilier) et 7 ans pour les meubles (tout en déduisant les charges et les intérêts d’emprunts). À noter qu’en cas de revente, la plus-value sera calculée sur la base du prix d’achat sans tenir compte de l’amortissement. Dans la plupart des cas, le régime réel se révèle le plus favorable puisqu’il permet de déduire ses dépenses, d’amortir son investissement et ses meubles et de défiscaliser ses revenus locatifs meublés.

La récupération de la TVA

En tant que LNNP vous possédez aussi le statut de commerçant ce qui vous autorise à récupérer la totalité de la TVA d’un bien neuf. En LMNP fiscalite, la TVA récupérable correspond au taux de TVA appliqué par le promoteur. À titre d’exemple, si vous avez réalisé un investissement locatif et acquis un appartement pour un montant hors taxe de 200 000 €. Si l’on applique le taux de TVA à 20 %, vous paierez ce bien 240 000 €. Les 40 000 € correspondant à la TVA seront donc récupérables. La facilité est la même si vous faites réaliser des travaux dans votre logement. La TVA versée aux entrepreneurs sera également récupérable. Vous devrez pour cela envoyer votre demande en recommandé avec accusé de réception au centre des impôts dont vous dépendez. Toutefois récupérer la TVA implique aussi que vous appliquiez cette taxe à vos locataires. Vous devrez donc la retrancher de vos revenus locatifs.

Avantage : des loyers plus élevés qu’en location vide

En location meublée, le propriétaire offre au locataire des prestations supplémentaires ce qui n’est pas le cas d’une location nue. Le fait de fournir des meubles, équipements et accessoires vous autorise à augmenter le prix d’un loyer entre 15 % et 30 % par rapport à un logement vide. Pour deux logements de surface, emplacement et standing identiques voire équivalents, le logement meublé sera plus rentable. Un studio vide de 20 m2 loué 600 € par mois hors charges sera sans problème loué meublé à partir de 680 € par mois hors charges. Cet avantage est d’autant plus marquant en zone d’encadrement des loyers car le montant de référence pour le plafond de loyer maximal est plus important pour les meublés, ce qui permet de garder un loyer plus élevé. On constate par exemple cet avantage sur Paris où l’écart de prix est significatif entre location meublée et location nue. (environ 1 803 € charges comprises en meublé contre 1 618 € vide en mars 2021)

Inconvénient : une durée de contrat de location plus courte en meublé

Contrairement aux locations nues, la réglementation en meublé impose des durées de locations plus réduites. On distingue ainsi 3 formes de bail de location pour un meublé :

  • Le bail meublé classique qui dure un an et qui est renouvelable
  • Le bail meublé étudiant de 9 mois et qui n’est pas renouvelable
  • Le bail mobilité de 1 à 10 mois, renouvelable 10 mois maximum

Cette flexibilité n’est pas toujours un atout car elle génère beaucoup de turn-over de locataires. Le rendement peut dès lors être affecté par des changements de locataires plus fréquents, un risque de vacance locative plus élevé et un entretien plus onéreux. Si le propriétaire gère seul son bien, le non renouvellement d’un bail et l’absence de revenu locatif pendant un certain temps représentent souvent un manque à gagner conséquent.

Inconvénient : une gestion administrative et technique plus lourde

Louer en meublé nécessite de respecter certaines règles notamment au regard des meubles et de l’équipement qui doivent assurer un confort quotidien au locataire. La liste de ces équipements est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. A cette gestion de mobilier et d’équipements à fournir s’ajoute la gestion locative proprement dite. Le propriétaire-bailleur a l’obligation d’intervenir en cas de dégâts, de panne ou d’usure du matériel. Cette nécessité se complique lorsque le loueur habite loin et ne peut réagir aussi rapidement qu’il le voudrait. La solution généralement choisie par les bailleurs consiste à déléguer la gestion locative de leur bien à des agences ou organismes spécialisés. Il faut savoir que cette gestion a un coût qui s’élève en moyenne entre 6 et 8% hors taxes des loyers annuels hors charges. A l’année, cela représente environ un mois de loyer.

Cas particulier des résidences de service

En temps que bailleur d’un logement en résidence de service, vous contractez un bail commercial auprès du gestionnaire de la résidence. Vous serez donc tributaire de ses compétences et de sa solvabilité. En cas de difficultés économique de l’exploitant, l’investisseur risque alors une renégociation à la baisse de ses loyers.


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